Ο όρος «υποθήκη» εισήχθη στην Ελλάδα τρεις αιώνες π. Χ. Αυτό σήμαινε ότι ο οφειλέτης ήταν υπεύθυνος έναντι του πιστωτή με τη δική του γη. Στο εσωτερικό δίκαιο, μια τέτοια ιδέα εμφανίστηκε στις αρχές της δεκαετίας του '90 του περασμένου αιώνα. Στη σύγχρονη Ρωσία, οι σχέσεις που προκύπτουν σε σχέση με την υποθήκη ρυθμίζονται από το νόμο "Στεγαστικά δάνεια (υποσχέσεις ακινήτων)" όπως τροποποιήθηκε στις 25 Νοεμβρίου 2017.
Υποθήκη με απλές λέξεις
Ένα άλλο όνομα για υποθήκες είναι η ασφάλεια ακινήτων. Αυτό είναι το όνομα του τρόπου με τον οποίο διασφαλίζονται οι υποχρεώσεις, όταν ο οφειλέτης δίνει στον πιστωτή ένα πλεονέκτημα στην ικανοποίηση των απαιτήσεών του από την αξία της δέσμευσης, η οποία γίνεται το ακίνητο. Στο σύστημα αυτών των σχέσεων, ο οφειλέτης ενεργεί ως ο ενέχυρος και ο πιστωτής ως ο ενέχυρος.
Στην πιο γενική περίπτωση, μια υποθήκη μπορεί να χρησιμεύσει ως ασφάλεια για διάφορους τύπους νομισματικών υποχρεώσεων. Ταυτόχρονα, θεωρείται ότι οι υποχρεώσεις ενδέχεται να υπάρχουν ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης ενυπόθηκων δανείων και ενδέχεται να προκύψουν στο μέλλον. Επί του παρόντος, η υποθήκη έχει αναπτυχθεί στον τομέα της παροχής δανείων και πιστώσεων σε πολίτες.
Μια υποθήκη μπορεί να προκύψει τόσο δυνάμει του νόμου όσο και βάσει σύμβασης ενυπόθηκων δανείων. Δυνάμει του νόμου, μια δέσμευση προκύπτει όταν πραγματοποιείται μια συναλλαγή για την πώληση και αγορά ακινήτων χωρίς ο αγοραστής να πληρώσει πλήρως. Σε αυτήν την περίπτωση, ο πωλητής ενεργεί ως υποθήκη και ο αγοραστής ενεργεί ως υποθήκη. Μια υποθήκη στο πλαίσιο μιας σύμβασης περιλαμβάνει μια γραπτή συναλλαγή μεταξύ δύο ή ακόμα περισσότερων μερών. Σύμφωνα με μια τέτοια συμφωνία, ο ιδιοκτήτης ή το πρόσωπο που ασκεί νόμιμα την οικονομική διαχείριση του αντικειμένου γίνεται ο εντεταλμένος.
Βασικές διατάξεις του νόμου για υποθήκες ακινήτων
Ο νόμος για τις υποθήκες ορίζει ότι τα μέρη που συνάπτουν νομική σχέση συνάπτουν κατάλληλη συμφωνία μεταξύ τους. Σύμφωνα με τους όρους αυτού του εγγράφου, ένα από τα μέρη (ο οφειλέτης της υποχρέωσης) έχει το δικαίωμα να ικανοποιεί τις νομισματικές του απαιτήσεις. Η πηγή τους είναι το κόστος του αντικειμένου που αποτελεί το αντικείμενο της δέσμευσης. Η σύμβαση υπογράφεται σε σχέση με το ακίνητο που ανήκει και χρησιμοποιείται από τον οφειλέτη.
Η παραπάνω συμφωνία δημιουργεί μια νομική σχέση για μια υποθήκη, στην οποία εφαρμόζονται οι αρχές της ασφάλειας. Δεδομένου ότι ο νόμιμος κύκλος εργασιών επιχειρήσεων, διαμερισμάτων, κατασκευών, οικοπέδων επιτρέπεται από το νόμο, είναι δυνατή η δέσμευση σε σχέση με αυτά τα αντικείμενα.
Είναι δυνατή η δημιουργία υποθήκης προκειμένου να διασφαλιστεί η εκπλήρωση των όρων της σύμβασης δανείου ή της σύμβασης δανείου. Η υποχρέωση μπορεί να προκύψει από τα γεγονότα αγοράς και πώλησης, σύμβασης, μίσθωσης ή ζημιάς.
Ο νόμος για την υποθήκη (ενεχυρίαση) εισάγει την ανάγκη λογιστικής τόσο του οφειλέτη όσο και του πιστωτή, εάν είναι νομικά πρόσωπα.
Το αντικείμενο της συμφωνίας πρέπει να διασφαλίζει την πληρωμή του κύριου χρέους είτε εξ ολοκλήρου είτε στο μέρος που καθορίζεται από τη συμφωνία των μερών. Με τη σύναψη μιας συμφωνίας, τα μέρη της συμφωνίας μπορούν να ορίσουν έναν όρο για την καταβολή των τόκων. Ο νόμος καθορίζει τη δυνατότητα πληρωμής των απαιτήσεων με τη μορφή εφάπαξ ποσού. δεν μπορεί να υπερβεί τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση.
Ο νόμος προβλέπει άλλες πληρωμές, οι οποίες περιλαμβάνουν:
- αποζημίωση για ζημία ·
- ποινή;
- πρόστιμο σε περίπτωση παραβίασης των όρων της σύμβασης ·
- επιστροφή νομικών εξόδων ·
- αποζημίωση κόστους για την υλοποίηση του αντικειμένου.
Συμβαίνει ότι ο πιστωτής, επιθυμώντας να διατηρήσει την ακεραιότητα του ακινήτου, αναγκάζεται να δαπανήσει χρήματα για την πλήρη συντήρηση και προστασία του. Σε αυτήν την περίπτωση, δικαιούται την επιστροφή των εξόδων λόγω του ενυπόθηκου ακινήτου.
Οι κατηγορίες αντικειμένων που μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συμφωνίας καθορίζονται από τον νόμο για τις υποθήκες. Σύμφωνα με το αστικό δίκαιο, το ακίνητο που έχει καταχωρηθεί σύμφωνα με την καθιερωμένη διαδικασία μπορεί να υποσχεθεί βάσει σύμβασης υποθήκης.
Αντικείμενο της σύμβασης ενυπόθηκων δανείων
Το αντικείμενο μιας σύμβασης υποθήκης μπορεί να είναι:
- οικόπεδα;
- κτίρια, κατασκευές, επιχειρήσεις, άλλα αντικείμενα κατασκευής κεφαλαίου ·
- κτίρια κατοικιών, διαμερίσματα, καθώς και τα μέρη τους, τα οποία είναι απομονωμένα δωμάτια ·
- γκαράζ, καλοκαιρινές εξοχικές κατοικίες, σπίτια κήπων, άλλα κτίρια καταναλωτών ·
- αεροσκάφη, πλοία και διαστημικά αντικείμενα.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο νόμος για τα ενυπόθηκα δάνεια καθιστά δυνατό να θεωρηθούν τα κτίρια κατοικιών που σχετίζονται άμεσα με την εκχώρηση γης ως αντικείμενο της σύμβασης. Εάν δεν υπάρχει εγγραφή για οικόπεδα, η κρατική ιδιοκτησία των οποίων δεν διαιρείται, αυτό δεν μπορεί να είναι εμπόδιο για τη δημιουργία νομικών σχέσεων ενυπόθηκων δανείων.
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα και το Νόμο περί Υποθηκών, το αντικείμενο της σύμβασης, καθώς και τα αξεσουάρ του, είναι ένα ενιαίο σύνολο. Επομένως, τα αξεσουάρ γίνονται μέρος της γενικής δέσμευσης, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά με συμφωνία των μερών. Ένα πράγμα που δεν μπορεί να χωριστεί χωρίς να αλλάξει τον κύριο σκοπό του δεν μπορεί να είναι ανεξάρτητο αντικείμενο μιας συναλλαγής.
Η απαίτηση για τον υποθήκη είναι ότι η ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης πρέπει να ανήκει στην ιδιοκτησία του ή τουλάχιστον στην οικονομική δικαιοδοσία. Εάν το αντικείμενο αποσυρθεί από την κυκλοφορία ή μπορεί να επιβληθεί αξίωση σε αυτό, δεν επιτρέπεται η ασφάλεια αξιώσεων με τέτοια περιουσία. Το ίδιο σημείο ισχύει για ακίνητα για τα οποία δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί ιδιωτικοποίηση.
Σύμφωνα με το νόμο για τα στεγαστικά δάνεια, το αντικείμενο της συμφωνίας μπορεί να είναι το δικαίωμα μίσθωσης, εάν υπάρχει η συγκατάθεση του εκμισθωτή ή του ατόμου που χρησιμοποιεί το αντικείμενο υπό το δικαίωμα οικονομικής διαχείρισης.
Μια υποθήκη σε ακίνητα που είναι από κοινού ιδιοκτησία κατά τη στιγμή της σύναψης της συμφωνίας μπορεί να καθοριστεί εάν υπάρχει συναίνεση εκ μέρους όλων των νόμιμων ιδιοκτητών. Η συναίνεση πρέπει να γίνεται γραπτώς. Σε περίπτωση κοινής ιδιοκτησίας, το άτομο έχει το δικαίωμα να υποθηκεύσει την περιουσία που του ανήκει χωρίς να ζητήσει τη συγκατάθεση άλλων συνιδιοκτητών.
Περιεχόμενα της σύμβασης υποθήκης
Η συμφωνία δέσμευσης πρέπει να αναφέρει:
- το αντικείμενο της σύμβασης ενυπόθηκων δανείων ·
- αξιολόγηση ενός τέτοιου θέματος ·
- η ουσία της συμφωνίας ·
- το ύψος της εκτέλεσης της υποχρέωσης και τη διάρκεια της.
Η σύμβαση υποθήκης συνάπτεται σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες και αρχές του αστικού δικαίου. Το έγγραφο πρέπει να περιέχει πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο της συμφωνίας, την εκτίμησή της και άλλα σημαντικά σημεία στην εκπλήρωση των υποχρεώσεων. Τα συμβαλλόμενα μέρη ενδέχεται να περιλαμβάνουν συγκεκριμένους όρους στο έγγραφο που προβλέπουν τη δυνατότητα επιβολής αποκλεισμού στο ακίνητο. Αυτές οι πληροφορίες επιτρέπεται να εκδοθούν με τη μορφή χωριστής συμφωνίας.
Η σύμβαση υποθήκης περιέχει το όνομα του αντικειμένου και τον τόπο στον οποίο βρίσκεται. Η περιγραφή που παρέχεται στο έγγραφο πρέπει να είναι επαρκής για την αναγνώριση του αντικειμένου. Το δικαίωμα, βάσει του οποίου το αντικείμενο ανήκει στον δανειστή, αναφέρεται επίσης στο έγγραφο. Εάν το αντικείμενο είναι μίσθωση, πρέπει να αναφέρετε τη διάρκεια του.
Η αξιολόγηση του αντικειμένου της σύμβασης καθορίζεται από τη συμφωνία που επεξεργάστηκαν τα μέρη της και παρέχεται σε νομισματικούς όρους. Η εκτίμηση ενός αντικειμένου κατασκευής σε εξέλιξη πραγματοποιείται στην αγοραία αξία του.
Μερικά χαρακτηριστικά της υποθήκης
Η υποχρέωση που εξασφαλίζεται από την υποθήκη αναφέρεται στη σύμβαση μαζί με τη βάση για την ύπαρξή της και την περίοδο για την οποία έχει καθοριστεί. Η συμφωνία μπορεί να προβλέπει ότι το ποσό των νομισματικών υποχρεώσεων θα καθοριστεί αργότερα. Στην περίπτωση αυτή, είναι απαραίτητο να καθοριστούν οι προϋποθέσεις για τον καθορισμό του ποσού των υποχρεώσεων.
Εάν, κατόπιν συμφωνίας των μερών, οι αξιώσεις μπορούν να εφαρμοστούν εν μέρει, οι όροι και η συχνότητα των πληρωμών πρέπει να εγγραφούν στη σύμβαση. Εάν δεν καθοριστεί συγκεκριμένο ποσό του ποσού των πληρωμών, είναι απαραίτητο να καθοριστούν οι προϋποθέσεις για τον καθορισμό τους.
Η υποθήκη υπόκειται σε υποχρεωτική κρατική εγγραφή. Ισχύει μόνο από τη στιγμή που γίνεται καταχώριση στο σχετικό μητρώο κατάστασης. Στο απόσπασμα από το μητρώο, η καταχώριση στη δέσμευση ακίνητης περιουσίας αντικατοπτρίζεται στη μορφή επιβάρυνσης των δικαιωμάτων του ιδιοκτήτη σε αυτήν ή σε αυτήν την ιδιοκτησία.
Μια ειδική περίπτωση υποθήκης ακινήτων είναι μια υποθήκη σε ένα διαμέρισμα. Αυτή η μορφή δέσμευσης έγινε ευρέως διαδεδομένη μετά την έναρξη κυβερνητικών προγραμμάτων που στοχεύουν στην υποστήριξη εκείνων των πολιτών που αγοράζουν στέγαση. Σύμφωνα με μια τέτοια συμφωνία ενυπόθηκου δανείου, ο ενυπόθηκος δανειζόμενος το διαμέρισμα για να διασφαλίσει έτσι τις οικονομικές υποχρεώσεις που αναλαμβάνονται. Η σύμβαση υποθήκης για το διαμέρισμα υπογράφεται από τον δανειστή και τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Η εγγραφή της σύμβασης πραγματοποιείται εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τις πέντε εργάσιμες ημέρες.
Ασφάλιση κατά τη σύναψη σύμβασης υποθήκης
Ο πιστωτής ενδιαφέρεται ζωτικά για το γεγονός ότι η περιουσία που έλαβε ως εγγύηση ήταν ασφαλής έως ότου ο οφειλέτης εκπληρώσει πλήρως τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Ως εκ τούτου, ο νόμος προβλέπει την ασφάλιση του υποκειμένου ενυπόθηκων δανείων έναντι πιθανών κινδύνων ζημιάς ή απώλειας. Η ασφάλιση αυτή είναι υποχρεωτική. Οι τράπεζες δημιουργούν συχνά τις δικές τους ασφαλιστικές εταιρείες, οι οποίες ασφαλίζουν τα αντικείμενα της σύμβασης ενυπόθηκων δανείων. Αυτές οι δομές προσφέρουν μερικές φορές πρόσθετους τύπους υπηρεσιών σε δανειολήπτες, γεγονός που οδηγεί αντικειμενικά σε αύξηση του συνολικού κόστους και αυξάνει το κόστος μιας υπηρεσίας δανείου.
