Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται από αναλυτές για τον προσδιορισμό της σκοπιμότητας της επένδυσης σε μια πιθανή επένδυση. Με τη βοήθεια αυτού του δείκτη, γίνεται συγκριτικό χαρακτηριστικό με τους μέσους δείκτες αγοράς παρόμοιων αντικειμένων. Παρά την απλότητα του τύπου υπολογισμού, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης απαιτεί τη συλλογή διαφόρων ενδιάμεσων τιμών που επηρεάζουν τις κύριες παραμέτρους.
Οδηγίες
Βήμα 1
Προσδιορίστε το επίπεδο του κενού χώρου (υποφόρτωση) και τον συντελεστή αξιοποίησης του πιθανού αντικειμένου. Συνολικά, αυτές οι τιμές είναι 100%, επομένως, αφού καθορίσετε μία, μπορείτε να υπολογίσετε αμέσως τη δεύτερη. Η υπερφόρτωση ορίζεται ως το ποσοστό της έκτασης των μη μισθωμένων χώρων από τη συνολική έκταση των ακινήτων. Για τον προσδιορισμό αυτών των συντελεστών, είναι απαραίτητο να αναλυθούν τα στατιστικά στοιχεία της αγοράς για παρόμοια αντικείμενα.
Βήμα 2
Μάθετε πόσο κοστίζει η συντήρηση και η διαχείριση του κτηρίου. Είναι απαραίτητο να διαιρέσετε όλα τα έξοδα του ιδιοκτήτη ακινήτου σε ανεξάρτητα και ανάλογα με τον όγκο. Οι πρώτοι περιλαμβάνουν ασφάλιση, φόρο περιουσίας, ασφάλεια και το δεύτερο κόστος υπηρεσιών.
Βήμα 3
Υπολογίστε το ποσό των καθαρών λειτουργικών εσόδων για μια πιθανή επένδυση. Αυτό απαιτεί το πιθανό ακαθάριστο εισόδημα, το οποίο ισούται με τις ετήσιες πληρωμές ενοικίου, πολλαπλασιασμένο επί τον συντελεστή χρησιμοποίησης της διευκόλυνσης. Στη συνέχεια, αφαιρέστε το μεταβλητό κόστος επί το ποσοστό χρησιμοποίησης και το σταθερό κόστος συντήρησης κτιρίων από αυτό το σχήμα.
Βήμα 4
Μάθετε την αγοραία αξία του ακινήτου. Εάν ο ιδιοκτήτης σχεδιάζει να χτίσει ένα κτίριο, τότε αυτή η τιμή ισούται με το κόστος κατασκευής. Διαφορετικά, λαμβάνεται η τρέχουσα τιμή για την απόκτηση του αντικειμένου, η οποία καθορίζεται μέσω αξιολόγησης της αγοράς.
Βήμα 5
Βρείτε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Είναι ίσο με την αναλογία του ποσού των καθαρών λειτουργικών εσόδων προς την αγοραία αξία του ακινήτου. Η προκύπτουσα τιμή δείχνει ποιο ποσό θα επιστρέφεται ετησίως από την αξία της αρχικής επένδυσης. Όσο μεγαλύτερο είναι αυτό το ποσό, τόσο πιο κερδοφόρα είναι η επένδυση σε ένα πιθανό αντικείμενο. Θεωρείται βέλτιστο όταν αυτός ο δείκτης είναι 15-20%.
