Η πώληση ενυπόθηκων ακινήτων διέπεται από τις νομικές διατάξεις που ορίζονται από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)". Η νέα έκδοση αυτής της νομοθετικής πράξης προβλέπει ορισμένες προσθήκες και αλλαγές που τέθηκαν σε ισχύ την 01.01.2019.
Γενικές έννοιες της δημόσιας δημοπρασίας
Για να κατανοήσουμε τις ιδιαιτερότητες της διεξαγωγής δημόσιων πλειστηριασμών για την πώληση ακινήτων στο πλαίσιο των σχετικά νέων νομικών κανόνων της ρωσικής νομοθεσίας, απαιτείται να κατανοήσουμε κάποιες έννοιες.
Τόπος διοργάνωσης δημόσιου πλειστηριασμού. Συνδέεται άμεσα με το αντικείμενο ακινήτων προς πώληση.
Όρος δημοσίευσης. Εντός δέκα ημερών από την ημερομηνία της δημοπρασίας, δημοσιεύεται μια ειδοποίηση, η οποία δείχνει πληροφορίες σχετικά με τη διοργάνωση αυτής της εκδήλωσης (θέμα, τόπος και ημερομηνία της δημοπρασίας, το κόστος των υλικών περιουσιακών στοιχείων).
Δημόσια δημοπρασία. Στον επίσημο ιστότοπο του FSSP, με την ταυτόχρονη κοινοποίηση των εδαφικών τμημάτων αυτής της υπηρεσίας, δημοσιεύονται πληροφορίες σχετικά με την προγραμματισμένη δημοπρασία. Οι συμμετέχοντες πρέπει να καταβάλουν μια πάγια κατάθεση, η οποία είναι συνήθως 5% της αρχικής αξίας των υλικών περιουσιακών στοιχείων. Επιπλέον, η προκαταβολή επιστρέφεται πλήρως εάν η δημοπρασία κριθεί άκυρη. Και υπό την προϋπόθεση ότι το θέμα που κέρδισε τη δημοπρασία αρνείται να πληρώσει για τα στοιχεία δημοπρασίας, αυτή η κατάθεση δεν θα του επιστραφεί.
Σύμβαση. Η συμφωνία μεταξύ του διοργανωτή της δημοπρασίας και της οντότητας που κέρδισε τη δημοπρασία περιέχει πληροφορίες σχετικά με τη συναλλαγή, η οποία εγγράφεται στην ΕΣΣΔ.
Συμμετέχοντες. Ο αριθμός των θεμάτων που γίνονται δεκτοί στη δημοπρασία είναι περιορισμένος. Κατά κανόνα, στη δημοπρασία γίνονται δεκτά μόνο άτομα που έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιήσουν αυτά τα αντικείμενα (συγγενείς, φίλοι και γνωστοί του ενυμβαλλόμενου), καθώς και ο ενέχυρος.
Εγγραφή της συναλλαγής. Μια οντότητα αναγνωρίζεται ως ο κερδίζοντας πλειοδότης με βάση την υψηλότερη τιμή προσφοράς. Μετά τη δημοπρασία, συνάπτεται σύμβαση πώλησης. Η πληρωμή πρέπει να γίνει εντός πέντε ημερών στον λογαριασμό του διοργανωτή της εκδήλωσης. Επιπλέον, η ασφάλεια που έχει κατατεθεί προηγουμένως περιλαμβάνεται πλήρως στο κόστος της συναλλαγής.
Η αναγνώριση της δημοπρασίας δεν είναι έγκυρη. Μια δημόσια δημοπρασία θεωρείται ακυρωμένη εάν ο αριθμός των συμμετεχόντων είναι μικρότερος από δύο, καθώς και ελλείψει πληρωμής από τη νικήτρια οντότητα. Αφού η δημοπρασία αναγνωριστεί ως αποτυχημένη, ο ιδιοκτήτης του αντικειμένου της δημοπρασίας μπορεί να γίνει ο ενυπόθηκος φορέας ή η δημοπρασία μπορεί να διοριστεί ξανά Στην τελευταία περίπτωση, ο χρόνος κατοχής τους θα πρέπει να οριστεί το νωρίτερο ένα μήνα αργότερα και το αρχικό κόστος των υλικών περιουσιακών στοιχείων θα πρέπει να μειωθεί κατά 15%.
Επιπλέον, ο δημόσιος πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί εάν τα μέρη της αμφισβητούμενης νομικής σχέσης συνάψουν ειρηνευτική συμφωνία. Εάν αυτό κατέστη δυνατό μετά τη δημοσίευση της ημερομηνίας δημοπρασίας, ο οφειλέτης υποχρεούται να πληρώσει όλα τα έξοδα που βαρύνουν τον διοργανωτή της δημοπρασίας.
Απόσυρση των υλικών τιμών. Η πιο κοινή μορφή εκτέλεσης μιας δικαστικής απόφασης στο πλαίσιο των διαδικασιών εκτέλεσης είναι η κατάσχεση περιουσίας. Ταυτόχρονα, πέντε ημέρες μετά την επιβολή της κατάσχεσης, πραγματοποιείται άμεση κατάσχεση υλικών περιουσιακών στοιχείων (εν μέρει ή πλήρως), η οποία εκτελείται από έναν υπάλληλο του FSSP.
Υλοποίηση αντικειμένων. Η ιδιαιτερότητα της πώλησης των κατασχεθέντων ακινήτων είναι παρόμοια με τους κανόνες που προβλέπονται για τη δέσμευση. Ωστόσο, αυτή η διαδικασία αντιμετωπίζεται αποκλειστικά από εξουσιοδοτημένη κρατική υπηρεσία.
Αναγνώριση του θέματος ως αφερέγγυου. Σε περίπτωση πτώχευσης νομικών προσώπων και ατόμων, οι πλειστηριασμοί για την πώληση ενυπόθηκων ακινήτων πραγματοποιούνται στο στάδιο της εξωτερικής διαχείρισης και της διαδικασίας πτώχευσης.
Ρυθμιστικές καινοτομίες. Επί του παρόντος, ο αγοραστής του ακινήτου καθορίζεται αποκλειστικά από την τιμή σε δημοπρασία και εξαιρείται εντελώς από τυχόν περιορισμούς πιστωτών. Προηγουμένως, αυτή η πτυχή (προϋποθέσεις για τη χρήση ακινήτων από τον νέο ιδιοκτήτη) ρυθμίστηκε από τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 127, ο οποίος επικεντρώθηκε στα δικαιώματα των πιστωτών.
Τύποι συναλλαγών. Σε αυτό το πλαίσιο, υπάρχουν ανοιχτές και κλειστές εκδηλώσεις. Στην πρώτη περίπτωση, η δημόσια υποβολή προσφορών συνεπάγεται τη συμμετοχή οποιωνδήποτε οντοτήτων. Στην τελευταία έκδοση, το γεγονός για την πραγματοποίηση των υλικών αξιών εστιάζεται αποκλειστικά στους προσκεκλημένους συμμετέχοντες. Αυτό ισχύει επίσης για τη μέθοδο υποβολής προσφορών. Έτσι, η ανοιχτή (προφορική) ή η κλειστή (σφραγισμένη μορφή) καθορίζει την κατάσταση του συμβάντος. Οι δημοπρασίες μπορούν επίσης να διεξαχθούν σε μικτή μορφή, όταν, για παράδειγμα, μια εκδήλωση που κλείνει από την άποψη των συμμετεχόντων της συνεπάγεται μια ανοιχτή μορφή προσφορών τιμών.
Δημόσια δημοπρασία
Το κείμενο της ανακοίνωσης είναι η βασική βάση για τη διεξαγωγή δημοπρασιών. Επομένως, αυτό το έγγραφο πρέπει να συντάσσεται αυστηρά σύμφωνα με τις θεματικές απαιτήσεις. Συχνά, η προκήρυξη μιας δημοπρασίας εξομοιώνεται με μια δημόσια προσφορά. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η παραμόρφωση των πληροφοριών στο κείμενο της ειδοποίησης, η οποία επηρέασε το αποτέλεσμα της δημοπρασίας, μπορεί να συνεπάγεται την ακύρωση των αποτελεσμάτων τους ή την ακύρωσή τους.
Η ειδοποίηση πρέπει να αντικατοπτρίζει τις ακόλουθες πληροφορίες:
- τους όρους της συναλλαγής (το αντικείμενο της δημοπρασίας, την αξία και τα βάρη της) ·
- πληροφορίες σχετικά με τον κάτοχο ή τον κάτοχο των πνευματικών δικαιωμάτων ·
- στοιχεία σχετικά με τη διαδικασία διεξαγωγής της δημοπρασίας (τόπος, ώρα και μορφή συμμετοχής, ποιος είναι ο διοργανωτής, διαδικασία εγγραφής συμμετοχής και καθορισμός του νικητή).
Οι ακόλουθες αποχρώσεις μπορούν να αναφέρονται ως τυπικά προηγούμενα θεματικής δικαστικής πρακτικής στη χώρα μας:
- σιωπηρά κριτήρια για την αξιολόγηση των αιτήσεων ·
- η τιμή της κατάθεσης είναι υπερβολικά υψηλή.
- παραμόρφωση των παραμέτρων του αντικειμένου, που επηρέασαν την ιδέα του.
- ελλιπής περιγραφή των βαρών του αντικειμένου.
- ελλιπείς πληροφορίες σχετικά με τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου ·
- παραβίαση της απαραίτητης ευκαιρίας να εξοικειωθούν με τα έγγραφα από τα οποία προέκυψε το ασκούμενο δικαίωμα.
Η δημοσίευση της ανακοίνωσης της δημοπρασίας πραγματοποιείται σύμφωνα με το απαιτούμενο ελάχιστο, το οποίο περιλαμβάνει τον ιστότοπο του τμήματος της υπηρεσίας δικαστικών επιμελητών, τον ομοσπονδιακό ιστότοπο του FSSP και τα επίσημα μέσα μαζικής ενημέρωσης των τοπικών αρχών. Επί του παρόντος, η πρακτική διαιτησίας για αυτές τις δημοσιεύσεις έχει αναπτύξει τα απαραίτητα κριτήρια για την αξιολόγησή τους, τα οποία λαμβάνουν υπόψη την υποχρεωτική παρουσία ενός έντυπου κειμένου (εξαιρουμένης της χρήσης μόνο ραδιοφωνικών και τηλεοπτικών εκπομπών), του κοινού-στόχου, των περιφερειακών χαρακτηριστικών και της πλήρους διαθεσιμότητας πληροφοριών.
Διάταξη συμπεριφοράς
Οι γενικοί κανόνες για τη διεξαγωγή δημοσίων συναλλαγών συνεπάγονται τα ακόλουθα χαρακτηριστικά.
Αυτές οι δημοπρασίες πραγματοποιούνται με τη μορφή δημοπρασίας στην οποία η ιδιοκτησία του οφειλέτη πωλείται στην υψηλότερη τιμή.
Η ειδοποίηση της δημοπρασίας πρέπει να δημοσιευτεί το αργότερο 30 ημέρες πριν από τη δημοπρασία. Πρέπει να περιέχει πλήρεις πληροφορίες σχετικά με το θέμα, τον τόπο, τον χρόνο, τη διαδικασία (εγγραφή συμμετοχής) και τη μορφή της δημοπρασίας, καθώς και την αρχική τιμή και τον προσδιορισμό του νικητή.
Για να συμμετάσχουν στη δημόσια δημοπρασία, οι αιτούντες πρέπει να καταβάλουν την κατάλληλη κατάθεση. Το μέγεθος και η διαδικασία εισόδου αναφέρονται στην ανακοίνωση. Η προκαταβολή επιστρέφεται σε περίπτωση ακύρωσης της δημοπρασίας, καθώς και εάν το άτομο συμμετέχει σε αυτήν, όταν δεν έγινε νικητής. Το άτομο που κέρδισε τη δημοπρασία πραγματοποιεί την πληρωμή σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης, λαμβάνοντας υπόψη την κατάθεση.
Ο διοργανωτής έχει το δικαίωμα να τις ακυρώσει το αργότερο τρεις ημέρες πριν από τη διεξαγωγή της δημόσιας δημοπρασίας.
Η έννοια "άτομα που συμμετείχαν στη δημοπρασία, αλλά δεν το κέρδισαν" αποκλείει τους συμμετέχοντες που δεν εμφανίστηκαν στην εκδήλωση και τα άτομα που δεν έκαναν καμία αποζημίωση στην αρχική τιμή του ακινήτου.
Την ημέρα της δημοπρασίας, υπογράφεται το κατάλληλο πρωτόκολλο μεταξύ του νικητή και του διοργανωτή, ο οποίος έχει τη νομική ισχύ μιας συμφωνίας.
Η υποβολή προσφορών θα πραγματοποιηθεί μόνο εάν συμμετέχουν τουλάχιστον δύο οντότητες. Και ο νικητής είναι ο συμμετέχων με την υψηλότερη προσφορά.
Εάν ο συμμετέχων που κέρδισε τη δημοπρασία αρνηθεί να υπογράψει το πρωτόκολλο, τότε χάνει την κατάθεση. Και ο διοργανωτής, ο οποίος απέφυγε να υπογράψει το πρωτόκολλο, επιστρέφει στον νικητή την κατάθεση σε διπλό ποσό και του επιστρέφει όλα τα έξοδα συμμετοχής στη δημοπρασία, τα οποία υπερβαίνουν το ποσό της κατάθεσης.
Η αναγνώριση της δημοπρασίας δεν είναι έγκυρη
Η δημοπρασία κηρύσσεται άκυρη στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- λιγότεροι από δύο συμμετέχοντες υπέβαλαν αίτηση συμμετοχής στη δημοπρασία ·
- η συμμετοχή στη δημοπρασία ήταν μικρότερη από δύο συμμετέχοντες ·
- κανείς δεν έχει πραγματοποιήσει δικαιώματα στην αρχική τιμή των υλικών περιουσιακών στοιχείων ·
- ο νικητής της δημοπρασίας δεν έχει καταβάλει το πλήρες κόστος του στοιχείου δημοπρασίας στον λογαριασμό του διοργανωτή εντός πέντε ημερών.
Επειδή ο σκοπός της δημοπρασίας σε αυτήν την περίπτωση δεν έχει επιτευχθεί, διορίζεται επαναλαμβανόμενη προσφορά. Μια νέα ημερομηνία για τη διεξαγωγή δημόσιων δημοπρασιών ορίζεται αφού η δημοπρασία κηρυχθεί άκυρη εντός 10 έως 30 ημερών.
Σε όλες τις περιπτώσεις, εξαιρουμένου του γεγονότος ότι ο νικητής της δημοπρασίας δεν πληρώνει την πλήρη αξία του ακινήτου, η δευτερεύουσα δημοπρασία πραγματοποιείται με μείωση του αρχικού κόστους κατά 15%. Όλοι οι άλλοι κανόνες για τη διεξαγωγή δευτερογενούς διαπραγμάτευσης είναι σύμφωνα με τη διαδικασία διεξαγωγής της κύριας δημοπρασίας. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι, κατά τη διάρκεια της αγωγής ενός ενδιαφερόμενου, το δικαστήριο μπορεί να αναγνωρίσει τη δημοπρασία ως άκυρη εάν παραβιάστηκε η διαδικασία για τη συμπεριφορά του.
Οι κανονισμοί που διέπουν τη διαδικασία διεξαγωγής δημόσιων πλειστηριασμών για διάφορα ακίνητα είναι οι εξής:
- υποθήκη ακινήτων - Art. 56-58 FZ "Σε υποθήκες (δεσμεύσεις ακινήτων)";
- δέσμευση άλλης ιδιοκτησίας - Άρθ. 350 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ·
- πώληση κινητών αξιών - Άρθ. 89 (μέρος 4) του ομοσπονδιακού νόμου "σχετικά με τις διαδικασίες εκτέλεσης".
